住宅ローン減税の条件を完全整理｜2026年の控除額・対象物件・所得要件まとめ

住宅ローン減税（住宅ローン控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した人が所得税と住民税の一部を控除できる制度です。住宅ローン減税の条件は物件の種類、省エネ性能、所得金額、床面積などが複雑に絡み合っており、制度改正のたびに要件が変わるため、2026年時点の最新情報を正しく把握しておく必要があります。

この記事では、住宅ローン減税の適用条件を新築・中古・リフォームの区分別に整理し、省エネ基準ごとの借入限度額の違い、所得要件と床面積の基準、確定申告の手順まで解説します。住宅ローン控除の申請手続きについては住宅ローン控除の確定申告ガイドで詳しくまとめていますので、手続きの具体的な書き方を知りたい方はそちらも確認してください。

住宅ローン減税の基本的な仕組み

住宅ローン減税は、年末時点の住宅ローン残高に対して0.7%の金額が所得税から控除される制度です。2022年の税制改正で控除率が1%から0.7%に引き下げられ、控除期間は新築住宅で最大13年間、中古住宅で最大10年間に設定されています。

たとえば年末のローン残高が3,000万円であれば、3,000万円 x 0.7% = 21万円がその年の所得税から差し引かれます。所得税だけで控除しきれない場合は、翌年度の住民税からも一部控除されます（上限は前年の所得税の課税所得金額の5%、最大9.75万円）。

控除額は「借入限度額」によって上限が決まります。借入限度額は物件の種類と省エネ性能のランクによって異なり、ローン残高がどれだけ多くても、借入限度額を超える部分は控除の計算対象に含まれません。

控除額の計算例

年末ローン残高が4,500万円、借入限度額が4,000万円の場合、控除対象は4,000万円です。控除額は4,000万円 x 0.7% = 28万円となり、これが13年間にわたって毎年適用されます（ローン残高が年々減るため、実際の控除額は毎年少しずつ下がります）。

新築住宅の適用条件と借入限度額

新築住宅（注文住宅・建売住宅・新築マンション）で住宅ローン減税を受けるには、住宅の性能に応じた省エネ基準を満たす必要があります。2024年以降に入居する新築住宅では、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は原則として住宅ローン減税の対象外になりました。

2024〜2025年入居の借入限度額

2026〜2027年入居の借入限度額

2026年以降は借入限度額がさらに引き下げられます。

子育て世帯・若者夫婦世帯（19歳未満の子を持つ世帯、または夫婦いずれかが40歳未満の世帯）については、2024〜2025年入居の限度額が維持される優遇措置が設けられています。2026年入居で同様の措置が延長されるかは、年末の税制改正大綱を確認する必要があります。

住宅の補助金制度全体を把握したい場合は住宅補助金の一覧ガイドを参照してください。

中古住宅の適用条件と借入限度額

中古住宅（個人間売買を含む）の住宅ローン減税は、新築と比べて借入限度額が低く、控除期間も10年間と短くなります。

中古住宅は新築と異なり、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」でも控除対象に含まれます。ただし、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅であること、または現行の耐震基準に適合していることを証明する書類が必要です。1981年以前の旧耐震基準の住宅は、耐震改修を行って耐震基準適合証明書を取得するか、既存住宅売買瑕疵保険に加入する必要があります。

中古住宅で注意したいのは、売主が宅地建物取引業者（不動産会社）の場合と個人の場合で消費税の取扱いが変わり、結果として借入限度額に影響する点です。個人間売買では建物に消費税がかからないため、適用される限度額は上表のとおりになります。

リフォーム・増改築の適用条件

既存の住宅にリフォーム（増改築）を行い、住宅ローンを組んだ場合も住宅ローン減税の対象になります。リフォームの場合、工事費用が100万円を超え、かつ居住部分の費用が総額の2分の1以上であることが要件です。

リフォームで適用されるのは中古住宅と同じ借入限度額（控除期間10年間）で、認定長期優良住宅に該当するリフォームなら3,000万円、それ以外は2,000万円が限度額です。

対象となるリフォーム工事の範囲は、増築・改築、大規模修繕・大規模模様替え、バリアフリー改修、省エネ改修、一定の耐震改修などが含まれます。キッチンの入れ替えや壁紙の張替え程度の軽微な修繕は対象外になるため、工事内容が要件を満たすかは事前に施工業者や税務署に確認してください。

2026年の住宅補助金を活用してリフォーム費用を抑える方法は住宅補助金一覧で解説しています。受給した補助金の税務処理は住宅補助金と確定申告で確認してください。

所得要件と床面積の基準

住宅ローン減税には、物件の性能条件に加えて、申請者本人の所得と住宅の広さに関する要件があります。

所得要件

合計所得金額が2,000万円以下であることが条件です。合計所得金額とは、給与所得、事業所得、不動産所得などを合算した金額で、給与収入だけの会社員であれば年収ベースでおおむね2,200万円〜2,400万円程度に相当します（給与所得控除があるため、年収と合計所得金額は一致しません）。

所得要件は毎年判定されます。ある年に合計所得金額が2,000万円を超えた場合、その年だけ控除が受けられず、翌年に2,000万円以下に戻れば再び控除の対象になります。

床面積の要件

住宅の登記簿面積が50㎡以上であることが原則です。ここで注意が必要なのは、「登記簿面積」と「広告の専有面積（壁芯面積）」は測り方が違うという点です。マンションの場合、広告で「52㎡」と記載されていても登記簿面積では49㎡になるケースがあり、その場合は住宅ローン減税の対象外になります。

なお、合計所得金額が1,000万円以下の場合に限り、床面積40㎡以上50㎡未満の住宅も対象になる特例があります。コンパクトマンションを検討している単身者や共働き世帯はこの特例を念頭に置いてください。

その他の主な要件

住宅ローン減税を受けるには、上記のほかに以下の条件も満たす必要があります。

• 住宅取得後6ヶ月以内に入居し、適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 居住用部分が住宅全体の2分の1以上であること（店舗併用住宅の場合）
• 入居した年とその前後2年間に、居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円控除）を受けていないこと

省エネ基準の4区分と証明方法

2024年以降、新築住宅で住宅ローン減税を受けるには省エネ基準への適合が必須になったため、自分の住宅がどの区分に当たるかを正確に把握する必要があります。

証明書類は引き渡し時にハウスメーカーや工務店から発行されるのが一般的ですが、確定申告の際に必要になるため、紛失しないよう保管してください。建築後に追加で取得する場合は登録住宅性能評価機関への依頼が必要で、数万円の費用と数週間の期間がかかります。

省エネ基準と住宅補助金の関係は2026年の住宅補助金ガイドで詳しく整理しています。

確定申告の手順と必要書類

住宅ローン減税を受けるには、入居した翌年の確定申告（2月16日〜3月15日）で申請する必要があります。会社員でも初年度は確定申告が必須です。2年目以降は年末調整で控除を受けられるため、勤務先に「住宅借入金等特別控除証明書」と「残高証明書」を提出すれば手続きは完了します。

初年度の確定申告に必要な書類

e-Taxを使えばオンラインで完結しますが、添付書類の原本提出が求められるものもあるため、事前に国税庁サイトで確認してください。

確定申告でよくある失敗

登記簿面積が50㎡未満だったために申告時に対象外と判明するケース、省エネ基準の証明書を紛失して再発行に時間がかかるケース、年末残高証明書の到着が遅れて申告期限に間に合わないケースが代表的です。物件購入時に書類一式をファイルにまとめておくことで、これらの失敗は防げます。

手続きの詳しい書き方やe-Taxの操作方法は住宅ローン控除の確定申告ガイドで解説しています。

住宅ローン減税と他の補助金の併用

住宅ローン減税は、子育てエコホーム支援事業やZEH補助金など他の補助金制度と併用できるケースがあります。ただし、補助金を受け取った場合、その金額は住宅の取得価額から差し引かれ、結果として住宅ローン減税の計算基礎が変わることがあります。

たとえば4,000万円の住宅に200万円の補助金を受けた場合、取得価額は3,800万円として扱われます。ローン残高が3,800万円を下回るまでは影響しませんが、補助金の額が大きい場合は控除期間の後半で差が出てくる可能性があります。

補助金と減税の両方を使って住宅取得の負担を減らすには、住宅会社に見積もりの段階でシミュレーションを依頼するのが確実です。

よくある質問