執筆: 家づくりナビ編集部
編集・確認: 株式会社ローカルマーケティングパートナーズ （最終確認: ）
リフォームローン控除の適用条件と計算方法｜2026年確定申告対応版
リフォームで住宅ローン控除（減税）が使えるかどうかは、工事の種類とローンの種類によって変わります。全てのリフォームが対象になるわけではなく、耐震改修・省エネ改修・バリアフリー改修・同居対応改修といった特定の工事に限られます。また、無担保のリフォームローン（フリーローン型）では控除が受けられないケースもあり、正確な理解が必要です。
この記事では、リフォームで使える住宅ローン控除の適用条件、控除額の計算方法、確定申告の手順、必要書類を整理します。ローン選びの段階で参照したい方はリフォームローンのおすすめ比較もあわせてご覧ください。
リフォームで使える住宅ローン控除の種類
リフォームに関連する住宅ローン控除には、主に3つの種類があります。工事の内容とローンの性質で、どれが適用されるかが変わります。
| 制度 | 対象工事 | 年間控除上限 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン控除（一般リフォーム） | 増改築等で100万円超の工事 | 残高×0.7%（上限あり） | 10年 |
| 特定増改築等住宅ローン控除 | 耐震・省エネ・バリアフリー等 | 最大12.5万円/年 | 5年 |
| 住宅特定改修特別税額控除 | 上記特定工事 | 工事費×10〜15% | 1年（一括） |
一般的な「住宅ローン控除」は、リフォームの場合も基本的な仕組みは新築・購入時と同じです。ただし、適用要件が新築より厳しく設定されており、全てのリフォームで使えるわけではありません。
住宅ローン控除がリフォームで適用される条件
住宅ローン控除をリフォームに使うためには、以下の条件を全て満たす必要があります。
工事の要件
- 増改築、建築基準法に規定された大規模な修繕・模様替えであること
- 工事費用が100万円を超えること（消費税を含む）
- 居住用の住宅への工事であること
- 工事完了後6か月以内に居住を開始すること
「大規模な修繕・模様替え」とは、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段のいずれか）の過半を修繕・模様替えすることを指します。外壁塗装や内装の張り替えだけでは対象にならないケースが多い点に注意が必要です。
ローンの要件
- 返済期間が10年以上であること
- 金融機関（銀行・信用金庫・住宅金融支援機構等）からの借入であること
- 住宅の取得・改良のために使われること
無担保型のリフォームローン（いわゆる教育ローンや目的型フリーローンの延長線上にあるもの）は、返済期間が短かったり、使途確認が緩かったりする場合があり、要件を満たさないことがあります。借り入れ前に金融機関に確認するのが確実です。
所得・床面積の要件
- 合計所得金額が2,000万円以下であること
- リフォーム後の居住部分の床面積が50m²以上であること
- 床面積の2分の1以上が居住用であること
控除額の計算方法
住宅ローン控除の控除額は、「年末ローン残高 × 0.7%」が基本です。ただし、残高の上限と控除期間は、工事の時期と省エネ性能によって異なります。
2024〜2025年入居（2026年確定申告）の場合
| 住宅の種類 | 借入残高上限 | 年間控除上限 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良・低炭素 | 3,000万円 | 21万円 | 10年 |
| ZEH水準省エネ | 3,000万円 | 21万円 | 10年 |
| 省エネ基準適合 | 2,000万円 | 14万円 | 10年 |
| その他のリフォーム | 2,000万円 | 14万円 | 10年 |
計算例: 年末ローン残高1,500万円 × 0.7% ＝ 10.5万円/年 これを10年間受け取ると、最大105万円の減税になります。
ただし、税額控除のため、所得税額が控除額より小さい場合は、差額を翌年の住民税から控除することができます（住民税控除の上限は9.75万円/年）。
特定増改築等住宅ローン控除（5年控除）との違い
耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修、同居対応改修、長期優良住宅化改修といった特定の工事を行った場合は、「特定増改築等住宅ローン控除」を選択できます。
| 比較項目 | 通常の住宅ローン控除 | 特定増改築等住宅ローン控除 |
|---|---|---|
| 控除期間 | 10年 | 5年 |
| 計算対象 | 年末残高全体 | 特定工事費相当分の年末残高（上限250万円等） |
| 年間上限 | 残高×0.7% | 残高×1.0%（最大12.5万円） |
| メリット | 残高が大きい場合に有利 | 控除率が高い |
どちらが有利かは、ローン残高と工事費用のバランスによって変わります。特定工事費が少なく、残高が大きい場合は通常の住宅ローン控除の方が控除額が大きくなることもあります。
住宅特定改修特別税額控除（一括控除）
ローンを組まずに自己資金でリフォームした場合や、控除率を高くしたい場合に選べるのが「住宅特定改修特別税額控除」です。対象工事は耐震・省エネ・バリアフリー・同居対応・長期優良住宅化の各改修に限られますが、工事費の10〜15%を1年で一括控除できます。
| 工事の種類 | 控除率 | 対象費用上限 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|
| 耐震改修 | 10% | 250万円 | 25万円 |
| 省エネ改修 | 10% | 250万円（標準）/350万円（窓のみ除く追加） | 25〜62.5万円 |
| バリアフリー改修 | 10% | 200万円 | 20万円 |
| 長期優良住宅化改修 | 10% | 250万円〜500万円 | 25〜50万円 |
ローン残高に連動しないため、工事費が確定した時点で控除額の見当がつきやすい点が特徴です。
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確定申告の手順
住宅ローン控除を受けるには、初年度は確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で対応できます（給与所得者の場合）。
初年度の確定申告の流れ
- リフォーム工事が完了し、居住を開始する
- 毎年10〜11月頃、金融機関から「年末残高証明書」が届く
- 翌年2月16日〜3月15日の確定申告期間中に申告書を提出する
- 還付金が指定口座に振り込まれる（通常1〜2ヶ月後）
e-Taxを利用すれば、自宅のパソコンから申告でき、書類の一部を省略できます。
必要書類一覧
| 書類 | 入手先 | 備考 |
|---|---|---|
| 確定申告書（A・B） | 税務署・国税庁サイト | |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署・国税庁サイト | |
| 年末残高証明書 | 借入先の金融機関 | 10〜11月に郵送 |
| 登記事項証明書（建物） | 法務局・オンライン申請 | 発行手数料600円（書面） |
| 請負契約書の写し | リフォーム業者 | 工事内容・費用の確認用 |
| 増改築等工事証明書 | 建築士・リフォーム業者 | 特定改修の場合に必須 |
| 工事費用に係る領収書の写し | リフォーム業者 | |
| 補助金・給付金の通知書（該当者のみ） | 行政機関 | 補助金受領分は控除対象外 |
「増改築等工事証明書」は、工事を行った建築士や建設業者に発行してもらうものです。費用は1〜3万円程度が多く、発行に時間がかかる場合もあるため、工事完了前後に依頼しておくと安心です。
補助金との関係
リフォームで国や自治体の補助金を受けた場合、その補助金相当額を工事費から差し引いた金額が控除の対象になります。補助金をもらってもローン控除が全額受けられるわけではない点に注意してください。
例: 工事費300万円、補助金50万円の場合 控除対象となる工事費 ＝ 300万円 − 50万円 ＝ 250万円
よくある疑問
フリーローン（無担保型）でリフォームしても控除は受けられますか？
住宅ローン控除の適用には「返済期間10年以上」が要件です。無担保型のリフォームローンは返済期間が5〜10年のものが多く、10年に満たない場合は対象外になります。また、金融機関によっては「住宅改良目的」の証明が必要なため、ローンを組む前に控除の対象になるか金融機関に確認することをお勧めします。詳しくはリフォームローン審査の基準を参考にしてください。
外壁塗装だけのリフォームでも控除は使えますか？
外壁塗装のみの工事は、建築基準法上の「主要構造部の修繕・模様替え」に該当しないため、一般的には住宅ローン控除の対象外です。ただし、断熱塗料を使った省エネ改修として認定を受けた場合や、外壁の全面的な張り替えを伴う工事であれば対象になる可能性があります。工事業者や建築士に「増改築等工事証明書」の発行が可能かどうか確認してみてください。
2年目以降も確定申告は必要ですか？
給与所得者の場合、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けられます。初年度の確定申告後に税務署から「住宅借入金等特別控除申告書」が残りの控除期間分まとめて送付されるので、これを毎年11月頃に職場の経理担当者へ提出するだけで対応できます。自営業者や個人事業主は毎年確定申告が必要です。
リフォーム控除を最大限活用するためのポイント
リフォームローン控除は、計画段階から意識しておくことで控除額が大きく変わります。
- 工事費は100万円超が要件。複数の小工事をまとめて発注すると対象になりやすい
- 省エネ・耐震・バリアフリーなど補助金と組み合わせられる工事は、控除+補助金の二重活用を検討する
- 控除期間は最大10年。返済期間が10年以上のローンを選ぶことが大前提
- 「増改築等工事証明書」は発行まで時間がかかるため、工事完了前後に業者へ依頼する
- 補助金を受けた場合は、受取金額を工事費から差し引いた残額が控除対象となる
リフォームの減税制度は年度ごとに要件が変わることがあります。最新情報は国土交通省や国税庁の公式サイトで確認するか、税務署・税理士に相談してください。リフォーム補助金の全体像を知りたい場合はリフォーム補助金2026年一覧も参考にしてください。