空き家を賃貸に出す方法｜リフォーム費用・家賃相場・始め方の流れ

相続した実家や転勤で空いた自宅を、そのまま放置していないでしょうか。使っていなくても固定資産税や最低限の管理費は出ていくため、空き家を賃貸に出して家賃収入を得られれば、持ち出しをカバーしながら建物の劣化も防げます。

とはいえ、「どの程度リフォームすればいいのか」「家賃はいくらに設定すればいいのか」「入居者トラブルにどう備えるのか」がわからず、動き出せないという方は少なくありません。この記事では、空き家を賃貸物件として貸し出すまでの流れを、リフォーム費用の目安・家賃設定の考え方・管理方法の選択肢まで含めて解説します。売却との比較を先に検討したい方は空き家は売却と活用どっちが得？を参照してください。

空き家を賃貸に出すメリットとリスク

賃貸活用を検討するうえで、メリットとリスクの両面を把握しておく必要があります。

メリット

家賃収入が固定資産税や管理費を上回れば、空き家を保有し続けるコストを賄いながら手残りが出ます。建物は人が住んでいるほうが換気・通水が行われて劣化しにくく、空き巣や放火の対象にもなりにくいため、管理面でもプラスに働きます。

将来的に自分や家族が再び住む可能性がある場合、定期借家契約で期間を区切って貸し出せば、契約満了時に確実に返還を受けられます。売却すると取り戻せませんが、賃貸なら建物を手放さずに収益化できる点が大きな違いです。

リスク

空室が出れば家賃収入はゼロになります。地方や駅から遠い立地では入居者がつきにくく、空室期間中もリフォームローンの返済や固定資産税の負担は続きます。

入居者トラブル（家賃滞納、原状回復の紛争、騒音苦情など）への対応も必要です。管理会社に委託すれば自分で対処する場面は減りますが、管理委託費が家賃の5〜10%かかります。

設備の故障や経年劣化による修繕は貸主負担となるケースが多く、給湯器の交換（15万〜25万円）、エアコンの買い替え（5万〜15万円）といった突発的な支出も想定しておく必要があります。

賃貸に出すまでの流れ（7ステップ）

ステップ1: 物件の状態を確認する

空き家の築年数、構造、設備の状態を確認します。自分では判断しにくい部分（雨漏り、シロアリ被害、配管の劣化）については、ホームインスペクション（住宅診断）を利用すると、修繕が必要な箇所を客観的に把握できます。費用は5万〜10万円が目安です。

確認すべき項目を整理します。

ステップ2: 収支シミュレーションを行う

リフォームに投じた費用を家賃で回収できるかどうか、事前に試算します。

収支シミュレーションの基本式は次の通りです。

回収期間（月）= リフォーム費用 ÷（月額家賃 - 月額経費）

月額経費には、固定資産税（月額換算）、管理委託費（家賃の5〜10%）、火災保険料（月額換算）、修繕積立金（月5,000〜10,000円程度の目安）が含まれます。

リフォーム費用が大きくなるほど回収期間は延びます。賃貸需要が弱いエリアでは空室期間も加味して試算する必要があるため、回収期間に1〜2年の余裕を見込んでおくのが堅実です。

ステップ3: リフォームの範囲と予算を決める

空き家を賃貸用にリフォームする場合、「入居者が安全・快適に住める水準」を満たすことが目標であり、自分が住むための好みのリフォームとは基準が異なります。

賃貸向けリフォームの優先度は以下の順です。

空き家リフォームの費用感をより詳しく知りたい方は空き家リフォームの費用相場を確認してください。

過剰なリフォームは回収期間を延ばす原因になります。周辺の賃貸物件と同等の設備水準を満たしていれば十分で、それ以上のグレードアップは家賃の上乗せ幅が見合わないことが多いです。

ステップ4: 家賃を設定する

家賃設定は、周辺相場と物件の条件から決まります。自分の希望額ではなく、市場で入居者が見つかる水準に合わせることが空室回避のポイントです。

家賃相場の調べ方は3つあります。

不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’S、athome等）で、同じ地域・同じ築年数帯・同じ間取りの賃貸物件の家賃を10〜20件調べて平均を取る方法が手軽です。不動産会社に賃料査定を依頼すれば、より精度の高い査定額が出ます。空き家の活用実績がある管理会社なら、リフォーム範囲に応じた想定家賃を提示してくれます。

家賃設定に影響する主な要素を整理します。

ステップ5: 管理方法を選ぶ

賃貸物件の管理方法は3つのパターンに分かれます。

遠方に住んでいる場合や、初めて賃貸に出す場合は管理委託が現実的です。自主管理は経費が抑えられますが、深夜の設備トラブルや入居者間の苦情にも対応する必要があるため、管理の手間と時間的拘束を考慮してください。

サブリースは空室リスクがないという点で安心感がありますが、保証家賃は相場より低く設定されるうえ、2年ごとの家賃見直しで減額されるケースがあります。契約条件をよく確認したうえで判断してください。

ステップ6: 入居者を募集する

管理会社に委託する場合は、募集活動も管理会社が行います。自主管理の場合は、不動産会社に仲介を依頼して入居者を探します。

入居者募集で準備するもの:

• 物件の写真（外観、各部屋、水回り、駐車場、周辺環境）
• 間取り図
• 設備一覧（エアコン、ガスコンロ or IH、追い焚き有無など）
• 募集条件（家賃、敷金・礼金、契約形態、入居可能日）

入居審査は管理会社または保証会社が行いますが、「ペット可にするか」「法人契約を受けるか」といった条件はオーナーが判断します。間口を広げすぎるとトラブルリスクが上がり、狭めすぎると空室が長引くため、バランスを取る必要があります。

ステップ7: 契約・引渡し

入居者が決まったら、賃貸借契約を締結します。契約形態は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

将来の方針が未定の場合は、定期借家契約で2〜3年の期間を設定し、様子を見ながら再契約するかどうかを判断する方法が柔軟です。

空き家賃貸の成功パターンと失敗パターン

成功しやすいケース

戸建て賃貸は、マンションにはない庭付き・ペット可・騒音を気にしなくてよいといった特徴があり、ファミリー層やテレワーカーからの需要が根強いです。周辺にファミリー向け賃貸物件が少ないエリアでは、築古でもリフォーム済みの戸建て賃貸に安定した需要があります。

活用の具体的な事例は空き家活用の成功事例10選でまとめています。

失敗しやすいケース

過剰なリフォーム投資が最も多い失敗パターンです。800万円かけてフルリノベーションしたものの、地域の家賃相場が月5万円では回収に13年以上かかります。築年数が古い物件では、リフォームしても家賃の上積みに限界があるため、費用対効果を冷静に見極めることが重要です。

賃貸需要のないエリアで無理に貸し出そうとするのも危険です。人口減少が著しい地域、最寄り駅やバス停から遠い立地、周辺にスーパーや病院がないエリアでは、リフォームしても入居者が見つからないリスクがあります。このような場合は、売却や解体も含めた選択肢を比較してください。

固定資産税との関係

空き家を賃貸に出しても、固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されるかどうかは重要なポイントです。

住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で固定資産税が更地の1/6に軽減されています。空き家を解体して更地にすると、この特例が外れて税額が最大6倍に跳ね上がります。賃貸に出す場合は住宅として使い続けるため、特例がそのまま適用されます。

ただし、空家等対策特別措置法に基づく「特定空家」に認定されると、住宅用地の特例が外れます。空き家を放置せず賃貸に出すことは、特定空家の認定を回避するうえでも有効な対策です。固定資産税の仕組みと対策は空き家の固定資産税の基礎知識で詳しく解説しています。

賃貸に出す前に確認すべき法的ポイント

住宅ローンの残債がある物件を無断で賃貸に出すと、金融機関から一括返済を求められるリスクがあります。転勤など正当な理由がある場合は、金融機関に相談すれば賃貸転用を認めてもらえるケースもありますが、事前の確認は必須です。

管理会社を選ぶポイント

空き家の賃貸では、管理会社の力量が空室率と入居者の質に直結します。選定時に確認すべき点を整理します。

空き家・戸建て賃貸の管理実績があるかどうかは最も重要な判断材料です。マンション管理が中心の会社と、戸建て賃貸に慣れた会社では、入居者募集のノウハウが異なります。

募集力（ポータルサイトへの掲載、写真のクオリティ）も差が出やすいポイントです。物件写真が暗い、情報量が少ない、といった募集の質が低いと、入居者の問い合わせが来ません。

管理費の料率と含まれるサービスの範囲も確認してください。「管理費5%」でも、修繕手配やクレーム対応が別料金になっている場合があります。空き家の管理サービスについては空き家管理サービスの比較も参考にしてください。

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