不動産の相続税計算方法｜評価額・基礎控除・特例をわかりやすく解説

不動産の相続税計算で押さえるべき3つのポイント

親から土地や建物を相続したとき、「相続税がいくらかかるのか」を事前に把握しておくことは、活用方針を決めるうえでも欠かせません。不動産の相続税計算では、次の3つのポイントを順に理解することが重要です。

1. 不動産の相続税評価額（路線価・倍率方式）
2. 基礎控除を超えるかどうかの判定
3. 小規模宅地等の特例など、使える減額措置の確認

国税庁が2024年12月に公表した「令和5年分 相続税の申告事績の概要」によると、相続税の課税割合は9.9%で昭和42年以降の過去最高を更新しています。被相続人(亡くなった方)157万6,016人のうち15万5,740人が課税対象で、課税財産のうち土地が占める割合は全体の約31.5%です。かつて「資産家だけの問題」と思われていた相続税は、都市近郊に不動産を持つ一般家庭にも関係するものになっています。

この記事では、不動産の相続税を自分で計算するための手順を、具体的なシミュレーションを交えながら解説します。

ステップ1: 不動産の相続税評価額を求める

相続税は「時価」ではなく「相続税評価額」を基準に計算します。相続税評価額と実際の市場価格は異なることが多く、一般に相続税評価額は市場価格の70〜80%程度とされています。

土地の評価方法（路線価方式・倍率方式）

土地の評価方法は、地域によって2種類に分かれます。

路線価は毎年1月1日時点の価格を7月初旬に国税庁が公表します。単位は1㎡あたり千円で表示されており、たとえば「250C」と表示されていれば1㎡あたり25万円です。

路線価方式の計算例

東京都内の住宅地で次の条件の土地を相続する場合を想定します。

• 路線価: 30万円/㎡（「300D」と表示）
• 地積: 200㎡
• 形状: 整形地（補正率1.00）

相続税評価額 ＝ 30万円 × 200㎡ × 1.00 ＝ 6,000万円

不整形地（旗竿地・三角地など）の場合は不整形地補正率が適用され、評価額が5〜20%程度下がります。また間口が狭い土地は間口狭小補正率、奥行きが長い土地は奥行長大補正率が乗じられます。

建物（家屋）の評価方法

建物（家屋）は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

建物の相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.0

固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる「固定資産税・都市計画税 納税通知書」に記載されています。固定資産評価証明書を役所で取得しても確認できます。

自宅（自用地・自用家屋）の評価

被相続人が自宅として使用していた土地・建物の場合、補正なしの評価額（自用地評価額）で計算します。一方、賃貸に出している土地・建物は評価が下がります（後述の貸家建付地）。

ステップ2: 基礎控除と課税遺産総額の計算

すべての財産の相続税評価額を合計したのち、基礎控除を差し引いた金額が課税遺産総額になります。基礎控除を下回る場合は相続税がかかりません。

基礎控除の計算式

基礎控除 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

相続人が配偶者と子2人の計3人の場合、基礎控除は4,800万円です。不動産を含む全財産の評価額合計が4,800万円以下であれば、相続税は発生しません。

課税遺産総額の算出例

次の条件で課税遺産総額を計算します。

• 土地: 相続税評価額6,000万円
• 建物: 固定資産税評価額800万円
• 預貯金: 500万円
• 相続人: 配偶者 + 子2人（計3人）

この例では課税遺産総額が2,500万円です。ここから法定相続分に応じた相続税額を計算し、実際の取得割合で按分します。

ステップ3: 相続税の税率と税額の計算

課税遺産総額を法定相続分で仮に分割し、それぞれの金額に税率をかけて各人の仮の税額を求めます。

相続税の速算表

計算例（課税遺産総額2,500万円・相続人3人）

法定相続分: 配偶者1/2（1,250万円）、子各自1/4（625万円ずつ）

相続税総額262.5万円を実際に取得した財産の割合で按分します。この例で配偶者が不動産をすべて取得し、子2人は預貯金を等分した場合、按分の詳細は実際の財産取得割合によって変わります。

ステップ4: 主要な控除・特例の適用

相続税総額から差し引ける控除・特例を確認します。うまく活用することで税額が大幅に減額される場合があります。

小規模宅地等の特例（最重要）

被相続人が住んでいた自宅の土地や、事業・貸付に使っていた土地について、一定の条件を満たす相続人が取得した場合、相続税評価額を大幅に減額できます。

特定居住用宅地等の適用条件

被相続人の配偶者が取得した場合は、条件なしで適用されます。同居の子が取得した場合は、相続開始前から同居していること、かつ相続開始後から申告期限（相続を知った日から10ヶ月）まで居住・保有することが条件です。

別居の子（「家なき子」特例）が取得する場合、相続開始前3年以内に自分や配偶者が所有する家屋に住んでいないことが必要です。持ち家をお子さんに名義変更したり、売却してから相続するといった直前の対策は特例の対象外になる場合があります。

特例適用による節税効果（計算例）

先ほどの例で特例を適用した場合を計算します。

• 土地: 6,000万円の評価額（200㎡の自宅土地、330㎡以下のため全面積適用）
• 特例適用後の評価額: 6,000万円 × (1 − 80%) ＝ 1,200万円

自宅の土地が330㎡以内で、配偶者か同居の子が引き継ぐ場合は、相続税がゼロになるケースも多くあります。

配偶者の税額軽減

配偶者が取得した財産については、「法定相続分相当額」か「1億6,000万円」のいずれか大きい方まで、相続税が課税されません。配偶者がいる場合は、配偶者への財産配分を増やすことで、1次相続（親の相続）の税負担を大幅に減らせます。ただし2次相続（配偶者が亡くなるとき）の際に子への税負担が増える可能性もあるため、2次相続も含めた試算が重要です。

貸家建付地による評価減

土地に賃貸アパートや貸家を建てている場合、「貸家建付地」として自用地評価額から20%前後評価が下がります。

貸家建付地評価額 ＝ 自用地評価額 × (1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

借地権割合は地域によって異なります（東京都内の住宅地は70〜80%が多い）。借家権割合は全国一律30%です。賃貸割合は空室がない場合100%になります。

例: 自用地評価額6,000万円、借地権割合70%、借家権割合30%、賃貸割合100%の場合 評価額 ＝ 6,000万円 × (1 − 0.70 × 0.30 × 1.00) ＝ 6,000万円 × 0.79 ＝ 4,740万円

賃貸経営の相続税評価圧縮効果については相続した土地の活用方法と判断軸でも解説しています。

相続税の申告と納付期限

相続税の申告と納付は、相続を知った日の翌日から10ヶ月以内に行います。期限を過ぎると延滞税・加算税が発生するため注意が必要です。

不動産が相続財産の多くを占める場合、現金が不足して相続税を納めにくいケースがあります。そのような場合は「延納（分割払い）」や「物納（不動産で納める）」の制度を利用できますが、要件が厳しく手続きも複雑なため、税理士への相談を早めに行うことをお勧めします。

相続後に不動産を売却して納税資金を確保する方法もあります。「相続税の取得費加算の特例」を使えば、相続開始から3年10ヶ月以内の売却で支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を圧縮できます。売却時の税金の計算方法は相続した土地の売却税金で詳しく解説しています。

不動産の相続手続き（相続登記の流れや必要書類）については不動産の相続手続きを自分でする方法で整理しています。また相続した土地をどのように活用するかの判断軸は相続した土地の活用方法と判断軸、活用の相談先の選び方は土地活用の相談先と選び方でそれぞれ確認できます。

まとめ

不動産の相続税計算は、評価額の算出・基礎控除の確認・特例の適用という順番で進めます。自宅を相続する場合は小規模宅地等の特例（330㎡まで80%減額）の適用条件を確認することが最重要です。配偶者の税額軽減と組み合わせると、多くの家庭では相続税がゼロまたは大幅に減額になります。

相続税の申告期限は「相続を知った日から10ヶ月」です。不動産の評価や特例の判定は専門的な判断が必要なケースが多いため、評価額の合計が基礎控除に近い場合や特例の適用を検討する場合は、早めに税理士へ相談することを推奨します。