空き家の相続登記が義務化｜2024年施行の法改正と過料・手続きの流れを解説

親が亡くなり実家が空き家になったまま、名義変更の手続きをしていありません。そんな状態を放置している人に影響する大きな法改正が、2024年4月1日に施行されました。改正不動産登記法により、空き家を含む不動産の相続登記が義務化され、正当な理由なく期限内に申請しなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。

この記事では、相続登記の義務化が空き家所有者にどう影響するかを整理し、申請期限、過料の仕組み、必要書類と費用の目安、相続人申告登記という新しい簡易制度の使い方まで解説します。相続した空き家の活用方法全般については空き家の相続で最初にやることで解説していますので、登記以外の論点もあわせて確認してください。

相続登記の義務化とは何か

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の名義を相続人に変更する手続きです。法務局に登記申請を行い、登記簿上の所有者を被相続人（亡くなった人）から相続人に書き換えます。

これまで相続登記には法律上の期限がなく、手続きをしなくても罰則はありませんでした。その結果、相続が発生しても登記を放置するケースが全国で積み重なり、「所有者不明土地」が日本の国土面積の約24%（九州の面積を超える規模）に達しています。所有者が分からない土地は、公共事業の用地取得や災害復旧の妨げになるだけでなく、空き家の老朽化や管理不全にもつながっています。

この問題を解決するため、2021年に不動産登記法が改正され、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。

申請期限は「相続を知った日から3年以内」

相続登記の申請期限は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。「知った日」とは、通常は被相続人の死亡を知り、かつ自分がその不動産を相続する事実を認識した日を指します。

注意が必要なのは、この義務化は施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続にも適用される点です。たとえば2015年に親が亡くなって実家の名義を変えていない場合、2024年4月1日から3年以内、つまり2027年3月31日までに相続登記を完了する必要があります。

期限の起算日の考え方

遺産分割協議が長引いて3年以内に合意に至らないケースも想定されています。その場合は、ひとまず法定相続分での登記を行うか、後述する「相続人申告登記」を利用することで、義務を履行したとみなされます。遺産分割協議が成立した後は、協議の結果に基づく登記をさらに3年以内に行う必要があります。

違反した場合の過料

正当な理由がなく期限内に相続登記の申請をしなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は刑事罰ではなく行政罰の一種で、前科にはなりませんが、裁判所から通知が届き、支払い義務が生じます。

「正当な理由」として認められる可能性があるのは、相続人が極めて多数で戸籍の収集に時間がかかっている場合、相続人本人が重病で手続きが困難な場合、遺言の有効性が裁判で争われている場合、DV被害により住所変更を知られたくない場合などです。単に「忙しかった」「面倒だった」「費用が出せなかった」といった理由は正当な理由とは認められない見込みです。

法務局が職権で登記未了を調査し、申請を催告する運用が開始されています。催告を受けてもなお正当な理由なく放置した場合に、裁判所への過料通知に至る流れです。実際の過料適用が広がるのは施行からしばらく経った後と見られますが、「まだ大丈夫」と先送りするのはリスクがあります。

相続登記に必要な書類

相続登記の申請に必要な書類は、遺言書がある場合とない場合で異なります。

遺言書がある場合

遺言書がない場合（法定相続・遺産分割協議）

上記に加えて、以下の書類が必要になります。

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍・改製原戸籍を含む）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺産分割協議書（法定相続分と異なる分割をする場合）
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に添付）

被相続人の出生から死亡までの戸籍を揃えるのは、想像以上に手間がかかる作業です。転籍を繰り返していた場合は複数の自治体に請求が必要で、古い戸籍は手書きで読みにくいこともあります。2024年3月1日から始まった「広域交付制度」により、本籍地以外の市区町村窓口でも戸籍謄本を請求できるようになりましたが、コンピュータ化以前の古い戸籍は対象外の場合があります。

空き家にかかる固定資産税の仕組みと、登記の有無が税額に与える影響については空き家の固定資産税の仕組みで解説しています。

費用の目安

相続登記にかかる費用は、自分で行う場合と司法書士に依頼する場合で大きく異なります。

自分で行う場合

登録免許税は不動産の固定資産税評価額に0.4%を掛けた金額です。たとえば土地の評価額が1,000万円、建物の評価額が300万円であれば、1,300万円 x 0.4% = 52,000円となります。

相続登記の登録免許税には免税措置も設けられています。不動産の評価額が100万円以下の土地については、2025年3月31日までの申請分は登録免許税が免税です（延長の可能性あり）。相続によって土地を取得した人が、その登記をしないまま亡くなった場合（数次相続）の中間登記も免税対象です。

司法書士に依頼する場合

司法書士報酬は地域や物件の数、相続関係の複雑さによって変わります。相続人が多い、不動産が複数ある、被相続人の戸籍が多数の自治体にまたがるといった場合は報酬が加算されます。複数の司法書士に見積もりを取って比較するのが望ましいです。

空き家の管理コストを含めた維持費全体の把握は空き家管理サービスの選び方を参照してください。

相続人申告登記の活用

2024年4月1日の法改正で新設された「相続人申告登記」は、相続登記の義務を簡易に履行するための制度です。遺産分割協議がまとまらない場合や、相続人の確定に時間がかかる場合に、ひとまず義務違反の状態を回避する手段として使えます。

相続人申告登記の特徴

相続人申告登記は、相続人のうち1人が単独で申請でき、他の相続人全員の戸籍を集める必要がありません。自分が相続人であることを示す戸籍謄本（被相続人の死亡の記載がある戸籍と、申請者が相続人であることが分かる戸籍）を添付すれば足ります。

申請された相続人の氏名・住所が登記簿に「付記」されますが、所有権の移転登記ではないため、この段階では不動産の処分（売却や担保設定）はできません。遺産分割が成立した後に、あらためて正式な相続登記（所有権移転登記）を行います。

相続人申告登記を選ぶべき場面

相続人が多数いて協議に時間がかかる場合、相続人の中に行方不明者がいて不在者財産管理人の選任が必要な場合、遺産分割調停・審判中で合意の見通しが立たない場合などは、まず相続人申告登記で義務を果たし、時間をかけて正式な登記手続きを進めるのが現実的です。

一方で、相続人が1〜2人で争いがない場合は、相続人申告登記を経由せずに直接相続登記を行ったほうが手間が少なくなります。

空き家所有者が今すぐ取るべきアクション

相続登記の義務化により、空き家を相続したまま名義変更をしていない人は、期限内に手続きを完了する必要があります。2024年4月1日より前に相続が発生している場合の期限は2027年3月31日で、残り1年を切っています。

最初のステップは、不動産の登記簿を確認することです。法務局で登記事項証明書を取得すれば、現在の名義人が誰になっているか分かります。オンラインの「登記情報提供サービス」を使えば、332円で登記情報を閲覧できます。

登記簿の名義が被相続人（亡くなった親など）のままであれば、相続登記が未了です。相続人が確定していて遺産分割の見通しが立っているなら、早めに司法書士に相談して手続きを進めてください。遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記を先行して申請し、義務違反の状態を解消しておくことが重要です。

空き家をそのまま持ち続けるか、売却や活用に動くかの判断は空き家の売却・活用の比較で整理していますが、どの方向に進むにしても、相続登記が完了していなければ売却も賃貸もできません。登記は空き家の方向性を決めるための前提条件です。

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