用途地域とは？13種類の違いと家を建てるときの調べ方・注意点

土地を購入して家を建てるとき、その土地の「用途地域」を確認することは欠かせません。用途地域とは、都市計画法に基づいて市区町村が定めるエリア区分のことで、全13種類あります。土地の用途地域によって、建てられる建物の種類・高さ・大きさが制限されるため、調べ方を知っておかないと「希望の間取りが建てられなかった」という事態になりかねません。この記事では、13種類の用途地域の違い、住宅建築への影響、自分の土地の用途地域を調べる方法を整理していきます。

用途地域13種類の一覧

用途地域は「住居系」8種類、「商業系」2種類、「工業系」3種類の合計13種類に分かれています。

建ぺい率と容積率は都市計画で定められた上限で、自治体ごとに具体的な数値が異なります。上の表は法律上の設定可能範囲を示しています。

土地を購入する前に確認すべき項目は土地購入の注意点でまとめています。

住居系8種類の違いと住宅への影響

住居系の用途地域は8種類ありますが、注文住宅を建てる場合に特に影響が大きいのは低層住居専用地域と中高層住居専用地域の4種類です。

第一種低層住居専用地域

住宅地として最も厳しい制限がかかるエリアです。閑静な住宅街をイメージするとわかりやすく、大きな建物や店舗が建たないため住環境は守られやすくなります。

建物の高さは10mまたは12m（自治体が指定）に制限されるため、実質的に2〜3階建てまでの住宅になります。コンビニやスーパーは原則として建てられません（第二種なら150m2以下の店舗は可）。

注文住宅を建てるうえでの注意点は「外壁の後退距離」です。敷地境界から建物の外壁面までの距離が1m（または1.5m）以上と定められている場合があり、敷地面積の割に建てられる範囲が狭くなることがあります。事前に都市計画の詳細を確認してください。

第一種・第二種中高層住居専用地域

中高層のマンションや集合住宅が建つエリアです。住宅は問題なく建てられますが、日影規制（建物の影が隣地に長時間かかることを制限するルール）が適用されます。

第一種は大学、病院、500m2以下の店舗まで建てられます。第二種は1,500m2以下の店舗や事務所も可となり、日常的な買い物には便利な反面、やや賑やかな環境になる可能性があります。

第一種・第二種住居地域と準住居地域

住居系のなかでは制限が緩い3種類です。高さの絶対的な上限はなく（日影規制と斜線制限で実質的には制限あり）、ホテルやボーリング場、パチンコ店なども立地できるため、住環境としては低層住居専用地域ほどの静かさは保証されません。

幹線道路沿いや駅から少し離れた住宅地に指定されていることが多く、注文住宅を建てること自体に支障はありませんが、将来的に周辺に大きな建物が建つ可能性がある点は理解しておきましょう。

田園住居地域

2018年に新設された用途地域で、農地と低層住宅が共存するエリアです。制限は第一種低層住居専用地域に近く、高さ制限10mまたは12m。農産物の直売所や農家レストラン（500m2以下）が建てられるのが特徴です。

土地選びで失敗を避けるポイントは土地選びの失敗事例と対策で解説しています。

商業系・工業系で家を建てる場合の注意点

住居系以外の用途地域でも、工業専用地域を除けば住宅を建てることは可能です。ただし、住環境として適しているかは慎重に判断する必要があります。

近隣商業地域・商業地域

商業地域は駅前や繁華街に指定されており、建ぺい率80%、容積率が最大1300%まで認められています。高層ビルやマンション、飲食店、風俗営業施設まで建てられるため、利便性は高い一方で騒音や人通りの多さが生活に影響することがあります。

商業地域に住宅を建てるメリットは、容積率が高いため狭い敷地でも延床面積を広く取れる点です。3階建て・4階建ての住宅を建てるなら、商業地域の方が計画しやすい場合があります。

デメリットは、隣にパチンコ店や居酒屋が出店する可能性がゼロではないこと、日影規制がないため南側に高い建物が建つリスクがあること、そして地価が高い傾向にあることです。

準工業地域

軽工業の工場と住宅が混在するエリアです。住宅を建てること自体は問題ありませんが、近隣に印刷工場、食品加工場、自動車整備工場などが立地している場合があります。騒音・振動・臭気が気になるかどうかは、現地で時間帯を変えて確認するのが確実です。

準工業地域は比較的地価が安いため、広い土地を確保しやすいメリットがあります。ただし、住環境の保証は住居系ほど期待できないことは理解しておいてください。

工業地域

住宅は建てられますが、学校、病院、ホテルは建てられません。工場が主体のエリアのため、住宅地としては不向きです。騒音・排煙・交通量の問題があるケースが多く、子育て世帯にとっては環境面のリスクが大きくなります。

工業専用地域

住宅を建てることは法律上できません。土地を購入する際は、工業専用地域でないことを必ず確認してください。

用途地域の調べ方

自分の土地（または購入を検討している土地）の用途地域を調べる方法は複数あります。

方法1: 市区町村の都市計画課

最も確実な方法です。市区町村の都市計画課（またはまちづくり課）に問い合わせると、住所を伝えれば用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、防火地域の指定有無などを教えてもらえます。電話やメールでの問い合わせに対応している自治体がほとんどです。

方法2: 自治体の都市計画情報提供サイト

多くの自治体がインターネット上で都市計画情報を公開しています。地図上で住所を指定すると、用途地域の種類と建ぺい率・容積率が表示される仕組みです。

「（自治体名） 都市計画図」「（自治体名） 用途地域マップ」で検索すると見つかることが多いです。

方法3: 国土交通省「都市計画情報」

国土交通省が運営する「都市計画情報」では、全国の用途地域をオンラインで確認できます。ただし、データの更新タイミングは自治体からの提供に依存するため、最新の指定変更が反映されていない場合があります。正確な情報は自治体への直接確認を優先してください。

方法4: 不動産会社・ハウスメーカーへの確認

土地を購入する場合は、不動産会社の重要事項説明で用途地域が記載されます。購入前の検討段階でも、不動産会社やハウスメーカーに相談すれば調べてもらえます。ただし、不動産会社の情報が古い場合もあるため、最終的には自治体に確認すると安心です。

土地の比較検討をしている段階なら土地の比較ポイントも確認してみてください。

注文住宅で特に注意すべき建築制限

用途地域が決まると、建ぺい率・容積率以外にも複数の建築制限がかかります。注文住宅の設計に大きく影響する制限を整理します。

北側斜線制限

第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、田園住居地域で適用されます。北側の隣地の日当たりを確保するための制限で、敷地北側の境界線から一定の角度で斜線を引き、建物がその斜線を超えないようにします。

実務的には、3階建ての北側の部屋の天井が低くなる、屋根の形状が制限される、北側にバルコニーを設けにくくなるといった影響が出ます。

道路斜線制限

すべての用途地域で適用されます。前面道路の反対側の境界線から一定の勾配で斜線を引き、建物がその斜線を超えないようにする制限です。前面道路の幅員が狭いほど制限が厳しくなり、建物の高さや形状に影響します。

道路幅員が4mの場合と6mの場合では、建てられる建物の大きさにかなりの差が出ます。特に3階建てを検討している場合は、道路幅員と道路斜線の関係を設計士に確認してください。

日影規制

中高層住居専用地域、住居地域、準住居地域、近隣商業地域（一部）、準工業地域で適用されます。建物の影が隣地に一定時間以上かからないようにする制限で、建物の配置や高さに影響します。

最低敷地面積

自治体によっては、用途地域ごとに「最低敷地面積」を定めている場合があります。敷地面積がこの基準を下回ると建築確認が下りません。土地を分割して一部だけ売却する場合や、旗竿地（路地状敷地）の場合は特に注意が必要です。

土地購入の流れ全体を把握したい方は土地購入の流れと手順が参考になります。

用途地域が変更されるケース

用途地域は永久に固定されるものではなく、都市計画の見直しによって変更されることがあります。頻度は高くありませんが、以下のようなケースで変更が行われます。

大規模な都市開発計画（区画整理事業、再開発事業）に伴い、住居系から商業系に変更されるケースがあります。逆に、住環境保全のために商業系から住居系に変更されることもあります。

用途地域が変更されると、建て替えや増築の際に新しい制限が適用されます。既存の建物は「既存不適格」として現状維持が認められますが、大規模な建て替えには新しい基準への適合が必要です。

購入前に「将来の用途地域変更の予定がないか」を自治体の都市計画課に確認しておくと安心です。都市計画マスタープランや立地適正化計画を見ると、エリアの将来像が把握できます。

複数の用途地域にまたがる土地の扱い

一つの敷地が2つの用途地域にまたがっている場合、建ぺい率と容積率は各用途地域の面積按分で計算します。

たとえば、敷地200m2のうち第一種低層住居専用地域の部分が120m2（建ぺい率50%、容積率100%）、第一種住居地域の部分が80m2（建ぺい率60%、容積率200%）の場合、建ぺい率は（120 x 0.5 + 80 x 0.6）/ 200 = 54%、容積率は（120 x 1.0 + 80 x 2.0）/ 200 = 140%となります。

用途制限（建てられる建物の種類）については、建物が存在する部分の用途地域の規定が適用されるのが原則です。ただし、判断が複雑になるため、複数の用途地域にまたがる土地を検討する場合は建築士や行政に相談してください。

用途地域と住宅ローンの関係

用途地域は住宅ローンの審査にも影響します。金融機関は担保となる土地・建物の資産価値を評価するため、用途地域による将来の資産価値の変動リスクを考慮します。

第一種低層住居専用地域は住環境が安定しており、資産価値も維持されやすいとされています。一方、準工業地域や工業地域に建てる住宅は、融資条件が厳しくなったり評価額が低くなったりすることがあります。

住宅ローンの審査全般については別の記事で詳しく解説していますが、用途地域が「住居系」であれば審査上不利になることは少ないと考えてよいでしょう。

よくある質問