リフォームの確定申告で受けられる控除｜対象工事・必要書類・申告の手順

住宅のリフォームにかかった費用は、一定の条件を満たせば確定申告で所得税の控除を受けられます。対象になるのはバリアフリー改修、省エネ改修、耐震改修、同居対応改修、長期優良住宅化リフォームなどで、住宅ローンを利用した場合の「住宅ローン控除」と、ローンの有無にかかわらず適用できる「投資型減税」の2つの制度があります。

どちらの制度を使えるかはリフォーム内容と資金調達の方法によって異なり、控除額にも差があります。制度の存在を知らずに確定申告を行わないまま控除期限を迎える世帯もあるため、リフォーム前の段階で適用可能な制度を確認しておくことが重要です。

この記事では、リフォームの確定申告で受けられる所得税控除の種類、対象工事の要件、必要書類、申告の手順、適用を忘れた場合の更正請求について解説します。

リフォームで使える2つの税制優遇

リフォームに関する所得税控除は「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」と「投資型減税（住宅特定改修特別税額控除）」の2種類に大別されます。

住宅ローン控除

返済期間10年以上の住宅ローンを利用してリフォームを行った場合に適用されます。年末時点のローン残高の0.7%が所得税から控除され、控除期間は10年間です。控除対象となるローン残高の上限は2,000万円（認定長期優良住宅等の場合は3,000万円）で、年間の最大控除額は14万円（上限3,000万円の場合は21万円）です。

対象となるリフォームの要件を整理します。

• 工事費用が100万円超であること
• 居住用の家屋に対するリフォームであること
• リフォーム後の床面積が50m2以上であること
• 返済期間10年以上のローンを利用していること
• 合計所得金額が2,000万円以下であること(床面積40m2以上50m2未満の場合は1,000万円以下)

住宅ローン控除は新築・中古購入時にも適用される制度で、リフォームも同じ枠組みで控除を受けられます。既に新築購入時の住宅ローン控除を受けている場合でも、リフォーム分のローンが別途あれば併用できる場合があります。ただし、同一年に複数の住宅ローン控除を重複適用することはできないため、既存の控除期間と新たな控除期間の関係を税務署で確認してください。

投資型減税

ローンの利用有無にかかわらず、自己資金でリフォームを行った場合でも適用できる制度です。対象工事にかかった標準的な工事費用相当額の10%が、リフォーム完了年の所得税から1年間控除されます。

投資型減税の対象となるリフォームは以下の5種類です。

投資型減税は控除期間が1年間のため、住宅ローン控除の10年間と比べて控除総額は小さくなりますが、ローンを組まない自己資金でのリフォームでも適用できる点がメリットです。工事費用が数十万〜200万円程度でローンを組むほどではないリフォームに向いています。

対象工事の具体例

控除の対象となるリフォーム工事を具体的に整理します。

耐震改修

1981年（昭和56年）5月31日以前の旧耐震基準で建てられた住宅に対して、現行の耐震基準に適合させる工事が対象です。耐震診断を受けたうえで必要な補強工事を行い、工事後に「耐震基準適合証明書」を取得する必要があります。

具体的には、基礎の補強、筋交いの追加、壁の増設、接合部の金物補強などが該当します。耐震改修の費用と進め方についてはリフォームの費用相場と業者選びも参考にしてください。

バリアフリー改修

高齢者や要介護・要支援認定を受けた方、障害のある方が居住する住宅で行うバリアフリー工事が対象です。

• 廊下・階段の手すり設置
• 段差の解消
• 滑りにくい床材への変更
• 引き戸への取り替え
• 便所・浴室の改良
• 出入口の幅の拡張

50歳以上の方、要介護・要支援認定者、障害者、またはこれらの方と同居する親族が対象者の要件です。

省エネ改修

居住部分の全ての窓の断熱改修を含むリフォームが対象です。窓の断熱改修に加えて、床の断熱改修、天井の断熱改修、壁の断熱改修、高効率給湯器の設置、太陽光発電の設置を行った場合も対象になります。

ここで注意すべきは「全ての窓の断熱改修」が必須要件である点です。一部の窓だけを交換した場合は要件を満たしません。

同居対応改修

親世帯と子世帯の同居に対応するための改修工事が対象です。キッチン、浴室、トイレ、玄関のいずれかを増設し、改修後にこれらのうち2つ以上が複数になる工事が該当します。

二世帯住宅化のリフォームが典型例で、1階にキッチンとトイレを増設して親世帯の生活空間を確保する、といった工事が該当します。

長期優良住宅化リフォーム

既存住宅の性能を向上させ、長期優良住宅の認定基準に適合させるリフォームが対象です。耐震性の向上、省エネ性能の向上、劣化対策、維持保全計画の策定を含む工事で、工事後に増改築等の長期優良住宅の認定を取得する必要があります。

必要書類の一覧

確定申告でリフォーム控除を受けるために必要な書類を整理します。書類は住宅ローン控除と投資型減税で一部異なります。

共通で必要な書類

• 確定申告書（第一表・第二表）
• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書（住宅ローン控除の場合）、または住宅特定改修特別税額控除額の計算明細書（投資型減税の場合）
• 登記事項証明書（家屋の所在地・床面積・所有者の確認用）
• 工事請負契約書の写し
• 工事費用の領収書
• リフォーム後の居住開始日がわかる書類（住民票の写し等）

住宅ローン控除で追加で必要な書類

• 金融機関の年末残高等証明書（借入先から毎年10月頃に届く）

投資型減税で追加で必要な書類

• 増改築等工事証明書（建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人のいずれかが発行）

増改築等工事証明書は、工事が控除の対象要件を満たしていることを第三者が証明する書類です。リフォーム会社に依頼すると手配してくれるケースが多いですが、自分で建築士事務所に直接依頼する方法もあります。発行手数料は3〜5万円程度です。

書類の準備は工事の契約段階から意識しておくのが重要です。工事完了後に「増改築等工事証明書を発行してほしい」とリフォーム会社に依頼しても、工事内容の記録が不十分で証明書が出せないケースが稀にあるためです。契約時に「確定申告で控除を受ける予定がある」と伝えておくと、必要な記録を残してもらいやすくなります。

確定申告の手順

リフォーム後の確定申告は、リフォーム完了後に入居した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

手順1: 確定申告書と計算明細書を作成する

国税庁の確定申告書等作成コーナーを使うと、画面の案内に従って入力するだけで必要な申告書が作成できます。住宅ローン控除の場合は「住宅借入金等特別控除」の項目から進み、工事内容や借入金の残高を入力します。投資型減税の場合は「住宅特定改修特別税額控除」の項目を選択します。

手順2: 必要書類を添付する

作成した申告書に前述の必要書類を添付します。e-Tax（電子申告）を利用する場合は、登記事項証明書や増改築等工事証明書などの一部書類の原本提出が省略できますが、5年間の保管義務があります。

手順3: 税務署に提出する

提出方法は、e-Tax（インターネット送信）、税務署への郵送、税務署窓口への直接提出の3つです。e-Taxを利用すると還付金の振込みが早く（3週間程度）、郵送や窓口提出の場合は1〜2か月程度かかります。

手順4: 2年目以降の手続き

住宅ローン控除の場合、2年目以降は確定申告ではなく年末調整で控除を受けられます。初年度の確定申告後に税務署から届く「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」と、金融機関の「年末残高等証明書」を勤務先に提出してください。投資型減税は控除期間が1年間のため、2年目以降の手続きは不要です。

適用を忘れた場合の更正請求

リフォームの控除対象であることを知らずに確定申告をしなかった場合、あるいは確定申告をしたが控除の適用を忘れた場合でも、一定期間内であれば還付を受けられます。

確定申告をしていなかった場合は「還付申告」として、リフォーム完了後の入居年の翌年1月1日から5年間、提出が可能です。たとえば2025年に入居した場合、2030年12月31日まで還付申告ができます。

確定申告はしたが控除の適用を忘れた場合は「更正の請求」として、法定申告期限から5年以内に手続きできます。必要書類は通常の確定申告と同じものに加えて「更正の請求書」を提出します。

いずれの場合も、工事請負契約書、領収書、増改築等工事証明書などの原本が必要になるため、リフォーム関連の書類は工事完了後も最低5年間は保管しておいてください。

住宅ローン控除と投資型減税のどちらを選ぶか

両方の制度に該当する工事を行った場合、住宅ローン控除と投資型減税は同一年に重複して適用することはできません。どちらを選ぶかは控除総額で判断するのが基本です。

住宅ローン控除は10年間にわたって控除が受けられるため、ローン残高が大きく控除期間のメリットが大きいケースでは有利です。一方、工事費用が比較的小さく、ローンを組んでいない場合は投資型減税を選ぶこになります。

具体的な判断の目安を示します。工事費用が200万円、ローンを利用して年末残高が190万円の場合、住宅ローン控除は年間約1.3万円 x 10年で約13万円。投資型減税は200万円の10%で20万円（1年間）。このケースでは投資型減税の方が控除額が大きくなります。

ローン残高が大きい場合（500万円以上）は住宅ローン控除の方が有利になるケースが多いため、工事規模と借入額に応じて計算してください。住宅ローンシミュレーターでローンの返済額と控除額の概算を確認できます。住宅ローンの金利選びや返済計画全般については住宅ローンの基礎知識のトピックページも合わせて確認しておくとよいでしょう。

確定申告を見据えたリフォーム計画のポイント

税制優遇を確実に受けるために、リフォームの計画段階から押さえておくべきポイントがあります。

工事内容が控除の要件を満たしているかを事前に確認することが出発点です。省エネ改修であれば「全ての窓の断熱改修」が必須要件である点を見落とすと、工事完了後に要件不適合が判明して控除を受けられない事態になります。リフォーム会社に「この工事は所得税控除の対象になるか」を確認し、増改築等工事証明書の発行が可能かどうかも契約前に確認してください。

工事の年度をまたぐ場合の注意点もあります。控除は「リフォーム完了後に入居した年」が基準になるため、年末ギリギリの工事完了だと、入居時期が翌年にずれて控除の開始が1年遅れることがあります。工期と入居時期を逆算して計画を立ててください。

リフォーム全般の費用感を把握しておくと、控除額を含めた実質負担の見通しが立てやすくなります。リフォームの費用相場のトピックページで工事種別ごとの費用目安を確認できます。また、複数社からの見積もり比較は費用の最適化だけでなく、控除対象工事の漏れを防ぐうえでも有効です。

リフォームは複数社の見積もり比較が適正価格判断のポイントです。控除の適用可否も含め、工事内容・証明書類・費用内訳を施工会社に確認してください。

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