執筆: 家づくりナビ編集部
編集・確認: 株式会社ローカルマーケティングパートナーズ （最終確認: ）
家を建てる費用（土地なし）— 土地購入から新築までの総額と資金計画
はじめに
家を建てる費用は、土地なしの状態からスタートする場合、土地の購入費と建物の建築費に加えて各種の諸費用がかかります。住宅金融支援機構「2023年度フラット35利用者調査」によると、土地付注文住宅（土地を購入して注文住宅を建てるケース）の全国平均所要資金は4,903万円です。首都圏では5,679万円に達し、地方でも4,000万円台後半が相場です。
「家を建てたいけれど、総額がどのくらいになるのか見当がつかない」という段階の方に向けて、この記事では土地取得費・建築費・諸費用それぞれの内訳と全国平均、年収別の予算配分シミュレーション、土地と建物のバランスの考え方を解説します。注文住宅の基本的な流れは注文住宅の基礎知識で体系的にまとめています。
土地なしから家を建てる場合の費用全体像
土地を持っていない状態から注文住宅を建てる場合の費用は、大きく3つに分けられます。
- 土地取得費 — 土地の購入代金、仲介手数料、登記費用など
- 建築費（本体工事費 + 付帯工事費） — 建物本体の工事代金と、外構・地盤改良・給排水接続などの付帯工事
- 諸費用 — 住宅ローン関連費用、各種税金、保険料、引越し費用など
住宅金融支援機構「2023年度フラット35利用者調査」のデータから、土地付注文住宅の平均所要資金を地域別に見てみます。
| 地域 | 土地取得費 | 建設費 | 合計 | 出典 |
|---|---|---|---|---|
| 全国平均 | 1,499万円 | 3,405万円 | 4,903万円 | 住宅金融支援機構（2023年度） |
| 首都圏 | 2,220万円 | 3,459万円 | 5,679万円 | 住宅金融支援機構（2023年度） |
| 近畿圏 | 1,760万円 | 3,436万円 | 5,196万円 | 住宅金融支援機構（2023年度） |
| 東海圏 | 1,299万円 | 3,525万円 | 4,824万円 | 住宅金融支援機構（2023年度） |
| その他地域 | 920万円 | 3,320万円 | 4,240万円 | 住宅金融支援機構（2023年度） |
全国平均で見ると、総費用の約31%が土地取得費、約69%が建設費という配分です（住宅金融支援機構の公表値から算出）。首都圏では土地取得費の割合が約39%まで上がり、土地代が総費用を押し上げる構造が鮮明です（同調査から算出）。
ただし、この数字には含まれていない費用があります。上記の「建設費」は建物本体と付帯工事の合計ですが、住宅ローンの事務手数料・保証料、登記費用、火災保険料、引越し費用などの「諸費用」は別途かかります。諸費用の目安は総費用の6%から10%程度で、4,000万円の住宅なら240万円から400万円を見込んでおく必要があります。
土地取得費の内訳
土地の購入にかかる費用は、土地そのものの代金だけではありません。
土地代金
土地の価格は立地条件（最寄り駅からの距離、用途地域、接道状況など）によって大きく異なります。同じ市区町村内でも駅徒歩10分と30分では坪単価が2倍以上差がつく地域も珍しくありません。
土地の相場を調べるには、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で過去の取引事例を検索できます。エリア別の相場情報でも都道府県ごとの傾向を整理しています。
仲介手数料
不動産会社を通じて土地を購入する場合、仲介手数料が発生します。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買価格が400万円超の場合は「売買価格の3% + 6万円 + 消費税」です。1,500万円の土地であれば約56万円、2,000万円なら約73万円の仲介手数料がかかります。
売主が不動産会社で直接販売している物件（売主物件）では仲介手数料が不要な場合があります。ただし、売主物件は数が限られるため、土地探しの選択肢が狭まる点には留意してください。
登記費用
土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は、固定資産税評価額の1.5%（2026年3月31日までの軽減税率）です。評価額1,000万円の土地で15万円。これに司法書士への報酬（5万円から10万円程度）が加わります。
不動産取得税
土地の取得後に不動産取得税が課されます。税額は固定資産税評価額の3%（住宅用地の軽減措置適用後）です。住宅用地の場合、固定資産税評価額が半額になる軽減措置があるため、実質的な税率は1.5%程度です。評価額1,000万円の土地で約15万円です。
土地の調査・測量費用
境界確定測量が済んでいない土地を購入する場合、測量費用として30万円から80万円程度がかかることがあります。売主負担の場合もありますが、契約前に確認が必要です。
建築費の内訳
建築費は「本体工事費」と「付帯工事費」に分かれます。
本体工事費
建物の構造体・内装・設備を含む工事費用です。住宅金融支援機構の調査では、土地付注文住宅の建設費は全国平均で3,405万円（延床面積111.2平方メートル、約33.6坪）です。坪単価に換算すると約101万円で、近年の資材高騰・人件費上昇を反映して年々上昇傾向にあります。
坪単価の目安はハウスメーカーの価格帯によって大きく異なります。
- ローコスト住宅メーカー: 坪50万円から70万円（タマホーム、アキュラホーム等）
- ミドルレンジ: 坪70万円から100万円（一条工務店、住友不動産等）
- ハイグレード: 坪100万円超（積水ハウス、住友林業、三井ホーム等）
ただし坪単価だけで比較するのは危険です。坪単価の計算基準（施工面積か延床面積か）はメーカーごとに異なり、含まれる設備のグレードも統一されていません。必ず総額ベースで比較してください。注文住宅の見積もり比較のポイントは注文住宅の見積もりの見方で解説しています。
付帯工事費
本体工事費には含まれない、敷地に関連する工事費用です。一般に本体工事費の15%から25%程度が目安とされています。
- 地盤調査費 5万円から15万円。スウェーデン式サウンディング試験が一般的
- 地盤改良工事費 0円から200万円。軟弱地盤の場合は杭打ちや柱状改良が必要
- 外構工事費（エクステリア） 100万円から300万円。門扉・フェンス・駐車場・植栽など
- 給排水接続工事 30万円から80万円。敷地内の配管を本管に接続する工事
- 仮設工事費 20万円から50万円。足場・仮設電気・仮設トイレなど
地盤改良工事は土地を購入してから地盤調査をしないとわからないため、予算計画の段階で100万円程度は見込んでおくと想定外の出費を避けられます。
諸費用の内訳
土地代金と建築費以外にかかる諸費用を整理します。総費用の6%から10%が目安です。
住宅ローン関連:
- 事務手数料 借入額の2.2%（定率型の場合）。4,000万円の借入で88万円
- 保証料 0円から借入額の2%。ネット銀行では保証料無料の代わりに事務手数料が高い場合が多い
- 印紙税 住宅ローン契約書に貼付。借入額1,000万円超5,000万円以下で2万円（軽減税率適用時1万円）
- つなぎ融資の利息 土地購入時と着工金・中間金の支払いに必要。金利2%から3%程度
登記・税金:
- 建物の所有権保存登記 固定資産税評価額の0.15%（住宅用家屋の軽減）+ 司法書士報酬
- 建物の表示登記 土地家屋調査士への報酬として8万円から12万円
- 固定資産税（日割精算） 引渡日以降の日割分
保険:
- 火災保険料 10年一括で15万円から40万円（構造・地域・補償範囲による）
- 地震保険料 5年一括で5万円から15万円
その他:
- 引越し費用 10万円から30万円
- 家具・家電購入費 50万円から200万円（新生活に合わせた買い替え）
- 地鎮祭・上棟式 5万円から15万円（実施する場合）
年収別の予算配分シミュレーション
年収に応じて、住宅ローンの借入可能額と適切な予算配分は変わります。返済比率（年間返済額 / 年収）を25%以内に抑えた場合のシミュレーションを示します。
試算条件: 変動金利0.65%、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし。諸費用は別途現金で用意する前提です。
年収400万円の場合
- 返済比率25%での年間返済額上限: 100万円（月約8.3万円）
- 借入可能額（目安）: 約3,300万円
- 予算配分例: 土地800万円 + 建物2,200万円 + 諸費用300万円（自己資金から）
年収400万円で土地付注文住宅を建てる場合、全国平均の4,903万円は返済比率35%を超えるため無理があります。土地代を抑えるか、建物のグレードを見直すか、頭金を多く用意する必要があります。
年収500万円の場合
- 返済比率25%での年間返済額上限: 125万円（月約10.4万円）
- 借入可能額（目安）: 約4,100万円
- 予算配分例: 土地1,200万円 + 建物2,600万円 + 諸費用350万円（自己資金から）
首都圏以外であれば、土地と建物のバランスを取りながら計画しやすい価格帯です。ローコスト住宅メーカーを選べば、建物のグレードを保ちつつ坪単価を抑えることも可能です。
年収600万円の場合
- 返済比率25%での年間返済額上限: 150万円（月約12.5万円）
- 借入可能額（目安）: 約4,900万円
- 予算配分例: 土地1,500万円 + 建物3,000万円 + 諸費用400万円（自己資金から）
全国平均の4,903万円にほぼ届く水準です。ただし金利が1.5%に上昇した場合、月々の返済額は約15.1万円（年181万円）となり返済比率が30%を超えます。金利上昇リスクを織り込むと、借入額を4,500万円程度に抑えるか、頭金を多めに入れる方が安全です。
年収700万円の場合
- 返済比率25%での年間返済額上限: 175万円（月約14.6万円）
- 借入可能額（目安）: 約5,700万円
- 予算配分例: 土地2,000万円 + 建物3,300万円 + 諸費用400万円（自己資金から）
首都圏でも検討可能な予算帯です。土地に2,000万円を充てられると、駅徒歩15分圏内で50坪前後の土地が選択肢に入る地域も増えてきます。
自分の年収と借入額の関係を住宅ローンシミュレーターで具体的に確認してみてください。
土地と建物のバランス配分の考え方
土地なしから家を建てる場合に悩むのが、限られた予算を土地と建物にどう配分するかです。
よく言われる目安は「土地:建物 = 3:7 から 4:6」です。ただしこの比率は地域によって大きく変わります。首都圏では土地の割合が4割を超えるのは珍しくなく、地方では2割台に抑えられるケースもあります。
配分を考える際に重要なのは「何を優先するか」の判断です。
立地を優先する場合: 通勤時間・学区・生活利便性を重視し、土地に予算を割きます。その分、建物はローコストメーカーやシンプルな間取りで予算を調整。将来のリセールバリュー（資産価値の維持）を重視するなら、立地優先のほうが有利です。
建物を優先する場合: 断熱性能・耐震等級・設備のグレードにこだわり、建物に予算を割きます。土地は郊外に広めの敷地を確保することで坪単価を下げます。住み心地やランニングコスト（光熱費）を重視する方に向いています。
バランス型: 建物は坪70万円から90万円のミドルレンジで選び、土地は駅から多少離れても生活に支障のないエリアで探す。最も多くの世帯が選択するパターンです。
いずれの場合も、諸費用の300万円から400万円を計算に入れ忘れないようにしてください。よくある失敗は、土地と建物の予算だけで限度額いっぱいまで借りてしまい、諸費用や引越し後の生活費が不足するケースです。
土地なしから入居までのスケジュール
土地を持っていない状態から注文住宅を建てて入居するまでの標準的なスケジュールを整理します。
- 土地探し・ハウスメーカー選定: 3ヶ月から6ヶ月
- 土地の売買契約・決済: 1ヶ月から2ヶ月
- 設計・打ち合わせ: 3ヶ月から6ヶ月
- 建築確認申請: 2週間から1ヶ月
- 着工から竣工: 4ヶ月から6ヶ月（木造の場合）
- 引渡し・入居: 竣工後2週間程度
合計で1年から1年半が標準的な期間です。土地探しに時間がかかるケースが多いため、早めに着手することが入居希望時期に間に合わせるポイントです。
なお、土地の購入とハウスメーカーの選定は並行して進めるのが効率的です。ハウスメーカーに土地探しを依頼すると、建築条件（建ぺい率・容積率・用途地域・法規制）を踏まえた提案をしてもらえるため、「土地を買ったのに希望の家が建てられなかった」というリスクを減らせます。注文住宅の坪単価の見方については注文住宅の坪単価の落とし穴でも解説しています。
よくある質問
頭金なしで土地から購入して家を建てることはできますか。
住宅ローンの借入額で土地代と建築費の全額をカバーする「フルローン」を利用すれば、頭金なしで家を建てることは制度上可能です。ただし、諸費用（事務手数料・登記費用・保険料など）は自己資金で用意する必要がある場合がほとんどです。諸費用ローンを利用できる金融機関もありますが、金利が住宅ローンより高く設定されることが一般的です。頭金なしの場合は借入額が大きくなり返済負担が重くなるため、無理のない返済計画を立てることが不可欠です。
土地の購入と建物の契約は住宅ローン1本でまとめられますか。
土地と建物を同一の住宅ローンで借りることは可能ですが、土地の購入が先行するため「つなぎ融資」が必要になるのが一般的です。つなぎ融資は土地の購入代金・着工金・中間金を一時的に立て替えるもので、建物の引渡し後に住宅ローン本融資で精算します。つなぎ融資の金利は住宅ローン本体より高めになりやすく、融資期間は数ヶ月から1年程度です。つなぎ融資を使わずに分割実行に対応している金融機関もあるため、借入先の選定時に確認してください。
土地購入時に使える補助金や減税制度はありますか。
土地の購入そのものを対象とした補助金は基本的にありませんが、注文住宅の建築と合わせて利用できる制度として、子育てグリーン住宅支援事業（ZEH水準の住宅に最大160万円の補助）、住宅ローン控除（最大13年間の所得税・住民税の控除）、すまい給付金制度（所得に応じた給付金）があります。建築予定のハウスメーカーに対象制度を確認し、設計段階から要件を満たす計画を立てることが重要です。